在中國的投資： 中國房地產法

土地使用權

法律所說的：

在中國，國內企業和外商投資企業都不可能擁有土地徹底 ；相反，他們擁有土地使用權。有兩種土地使用權 — — 分配和授予。與西方普通法概念，比較分配土地使用權是以某種方式類似于土地使用權，並授予土地使用權是一些方法類似于生活屋。

分配的土地使用權無限期 （通常為國有實體） 通常由政府提供，無法承諾、 抵押、 租賃，或由使用者傳輸。此外，可以在任何時間由政府回收已分配土地。

授予土地使用權授予的費用，以換取政府提供和補助金的任期內進行質押、 抵押、 租賃、、 轉讓的權利。土地批給固定 — — 一般 70 年作住宅用途，50 年來為工業用途的 40 年的商業和其他使用。術語是可再生的理論 （雖然沒有外國投資者在中國已經足夠長的時間，找出這是如何在實踐中）。不像在西方國家中最常見的情況下，授權土地必須用於獲批的具體目的。

已分配的土地使用權可折算授予土地使用權授予費用，向政府繳付。甚至批出土地使用權均不尋常 (換取公平補償類似于在美國的徵用電源） 的情況下，政府徵用。這種狀況往往會對外國投資者有利工作 — — 土地批給外商投資企業很少被沒收，但農業土地往往沒收，使外商投資專案的餘地。

如何在法律適用于外商投資企業

大多數外國投資的合資企業從中國党獲得土地使用權。一個常見的問題是中國党持有只分配土地使用權為它所佔領的土地 （會尋找這如果中國党是國有實體）。在此情況下，本地的土地管理局歸屬權轉讓土地使用權和中國党不會轉移到合資企業的權利。

不過，如果該合資企業可以購買長期批出土地使用權利從土地通過土地管理局使用贈款合同，合資企業，然後將能夠按揭土地或轉讓給協力廠商。但是請記住，，空置的土地必須 25%發展前批出土地使用權還可以獲得。不要試圖獲得批出土地使用權，如果你不打算在短時間內，發展，因為即使土地符合作為發達國家和補助因此資格的 25%，它仍可以歸類為"空置"，如果發展不開始轉讓 2 年內可以回收空置的土地。

第二個選項會為投資者獲取授予土地使用權，然後土地租給合資企業之一。但是，空置的土地不能租給協力廠商 （例如，一家合資企業或其他外商投資企業) 由專營公司。此外值得注意的是租賃需要為了保護對潛在競爭索賠租賃登記。

第三，如果你願意定居分配的土地使用權，為外商投資企業可以簡單地有分配給它的本地土地管理局的土地。

在一家合資企業的情況下第四個選項將有中國党作為出資的一部分貢獻及其分配土地使用權利向合資企業，在這種情況下中國党會負責年度土地使用的費用。

另一個常見的問題是土地和它的 building(s) 擁有不同的締約方，創建潛在淩亂的法律情況，如果各方都不願意進行合作。

最重要的是，它將要求中國一方當事人的書面證據，證明其土地使用權的狀態，在申請專案審批前一個好主意。此外，由於 pre-transfer 盡職調查應包括自我全面的環境影響評估 （請參見術語表的詳細資訊）。最後，請記住支付和轉移的標題通過公開註冊土地管理局與不能進行同時 — — 除非付款收據提交申請轉移登記將不允許轉讓的土地登記。